Je portefeuilleplan is maximaal een jaar houdbaar

Sla jij wel eens een jaar het maken van de begroting over? Als ik die vraag stel aan corporaties krijg ik vaak een merkwaardige blik, gevolgd door het antwoord “natuurlijk niet”. 

Waarom stel ik die vraag dan toch? Om het belang van een jaarlijkse cyclus voor portefeuille- en assetmanagement duidelijk te maken.

Voor een corporatie is bijna elke keuze vastgoedgerelateerd. De meeste begrotingsposten hangen direct of indirect af van keuzes over je vastgoed. Of je links- of rechtsom gaat met een complex: het maakt veel uit voor de kosten die je gaat maken.

Actualiseren is niet vanaf nul beginnen

Als je elk jaar je begroting maakt, moet je dus ook elk jaar zorgen dat je actuele complexstrategieën en een actueel portefeuilleplan hebt. 

Dat is overigens niet hetzelfde als elk jaar de strategie helemaal opnieuw te bepalen voor al je complexen. Een actuele strategie kan betekenen dat je elk jaar een aantal complexen aanpast, maar dat je ook een deel hetzelfde laat omdat uit je jaarlijkse check blijkt dat de strategie voor een complex nog voldoende actueel is.

Hetzelfde geldt voor het portefeuilleplan: elk jaar actualiseren is niet hetzelfde als elk jaar vanaf nul beginnen. Het betekent wel dat je elk jaar de check doet of het plan nog actueel is. Kijk in je omgeving of er nieuwe feiten, ontwikkelingen of opinies van belanghebbenden zijn. Als dat zo is, bepaal dan of je deze moet verwerken in het geactualiseerde portefeuilleplan.

Hoeveel verandert er in een jaar?

Je denkt misschien: zoveel verandert er toch niet in een jaar? Elk jaar de strategieën herijken is toch helemaal niet nodig?

Als we terugkijken naar de afgelopen jaren, hebben we gezien dat er een vluchtelingencrisis was door de oorlog in Syrië. En verschillende keren nieuw kabinetsbeleid. En als jij in een gemeente zit waarin de afgelopen jaren geen nieuwe wethouder, geen nieuwe woonvisie of geen andere verandering heeft plaatsgevonden die impact had op de corporatie: dan behoor je tot een hele kleine minderheid.

In 2013 kwam de verhuurderheffing, die in stapjes steeg en inmiddels weer is afgebouwd en in 2023 zelfs helemaal afgeschaft wordt. En nog een fiscale verandering: je betaalt als corporatie tegenwoordig veel meer VPB-belasting door de ATAD-richtlijn.

Er was economische groei die plotseling tot stilstand kwam door een pandemie. Toch zijn we ook weer snel opgekrabbeld. We hebben een stijging gezien van de verkoopprijzen op de koopwoningmarkt, wat ook indirect relevant is voor corporaties, zeker als je een verkoopportefeuille hebt. In het eerste kwartaal van 2022 zijn de huizenprijzen voor het eerst weer gedaald en we weten nog niet hoe dat zich verder ontwikkeld. En dit jaar zien we ook dat er veel vluchtelingen uit Oekraïne in Nederland opgevangen moeten worden.

Nu zou je kunnen verwachten we dat er de komende 4 jaar niet zoveel meer gaat veranderen. Dan kun je dus nu rustig je portefeuilleplan vaststellen en over 4 jaar weer eens opnieuw kijken…. 

Of toch niet?

Er komen nog veel meer veranderingen op ons af

Eigenlijk weten we al dat er nieuwe ontwikkelingen aan zitten te komen. Een aantal daarvan zien we letterlijk op ons afkomen. De invoering van de normhuur bijvoorbeeld. We weten dat dit een grote verandering betekent, maar we weten nog niet hoe dat precies gaat uitpakken. 

Er is nog geen wetsvoorstel en het is nog niet bekend of er überhaupt steun voor dat wetsvoorstel zal zijn. Er is nog niet bekend op welke manier de nieuwe huurtoeslag wordt ingevoerd en welke impact dat uiteindelijk heeft.

Ook rondom verduurzaming weten we vrij zeker dat er in de komende jaren grote stappen gemaakt worden. Er zijn inmiddels afspraken (met veel mitsen en maren) gemaakt over isolatie en duurzame verwarming. Dat betekent dat je daar als corporatie zeker mee te maken krijgt de komende jaren. Maar we weten niet precies wanneer en hoe; er zitten veel inhoudelijke haken en ogen aan.

En dan hebben we het nog niet eens over de dingen die gaan gebeuren waarvan we nog überhaupt geen weet hebben.

Dat betekent dat je een portefeuilleplan zeker niet voor een periode van 4 jaar kunt maken en er daarna niks meer aan hoeft te doen. Natuurlijk moet je vooruitkijken - en zelfs wel langer dan 4 jaar. Het liefst zelfs 10 tot 15 jaar. Onderweg kijk je steeds weer of je nog steeds op het goede pad bent. En of je alweer een stukje verder vooruit kunt kijken op basis van de laatste ontwikkelingen. 

Alleen op die manier kun je je meerjarenbegroting elk jaar zo goed als mogelijk onderbouwen.

Een vaste jaarcyclus is onmisbaar voor goed portefeuille- en assetmanagement

Om je portefeuille- en assetmanagement op orde te krijgen én te houden heb je een jaarcyclus nodig. Een hele eenvoudige manier om je eigen jaarcyclus vast te leggen is door te beginnen bij het moment dat je als corporatie start met het maken van de nieuwe meerjarenbegroting.

Op dat moment heb je actuele complexstrategieën nodig. En om die te kunnen maken heb je weer een actueel portefeuilleplan nodig. Als je vervolgens terug in de tijd rekent (je weet zelf hoeveel tijd je voor elk onderdeel nodig hebt), dan weet je wanneer je aan de slag moet met je complexsessies en je portefeuilleplan.

Alle vastgoedkeuzes ten aanzien van bestaande complexen, nieuwbouw en andere projecten moeten eerste actueel én in lijn met het portefeuilleplan zijn. Pas dan weet je wat je in je begroting kunt meenemen.