De essentie van assetmanagement

Veel corporaties benaderen assetmanagement vanuit een financieel en/of vanuit een vastgoedperspectief. Op zichzelf is dat niet ‘fout’, maar zo kom je nog niet tot de essentie van assetmanagement. Daarvoor is namelijk nog iets anders nodig. En daarover lees je meer in dit artikel.

Financieel rendement of vastgoedblik?

Assetmanagement is ooit in de corporatiesector geïntroduceerd om financieel rendement toe te voegen aan de overwegingen die een corporatie maakt. Hierbij vergelijk je ook hoe je als corporatie naar financieel rendement kijkt en hoe een commerciële verhuurder dit zou doen.

Andere corporaties bekijken assetmanagement vooral vanuit een vastgoedblik. Dan bepalen de vastgoedkenmerken welke keuzes je uiteindelijk maakt. In dat geval is assetmanagement vooral oude wijn in nieuwe zakken, want het vastgoedperspectief hebben corporaties natuurlijk al sinds hun ontstaan op hun netvlies gehad.

De assetmanager maakt de keuzes

Zowel de financiële blik, als het vastgoedperspectief zijn nuttig bij het assetmanagement. En toch zijn we er met deze twee elementen nog niet helemaal.

Wat is nou de essentie van goed assetmanagement bij een woningcorporatie? Om dit duidelijk te maken kun je de volgende denkoefening doen: neem een willekeurig complex uit je bezit in gedachten. Welke collega’s zijn hier allemaal bij betrokken?

In de praktijk is bijna elke collega bij jouw corporatie op de een of andere manier betrokken bij een willekeurige woning: de verhuurconsulent, de mutatieopzichter, de projectleider planmatig onderhoud, de wijkregisseur, de huismeester, de beleidsmaker en zelfs de manager die er toevallig om de hoek woont.

De essentie van assetmanagement is dat je al die verschillende invalshoeken samenbundelt. Je hebt in feite een eigenaarsrol. Als je alle meningen van collega’s die vanuit hun eigen vakgebied naar zo’n complex kijken afweegt, wat besluit je dan om met zo’n complex te doen?

Alle facetten samen bepalen je keuze

Je kijkt dus niet alleen naar de populariteit of hoe een complex in de markt ligt. Je kijkt ook niet alleen naar de tevredenheid van de huidige bewoners en wat zij graag zouden willen. Of alleen naar vastgoedkenmerken, zoals de conditiemeting of de ouderdom van het dak. En ook niet naar het financieel rendement dat je maakt op het complex.

Je pakt als assetmanager juist al deze facetten samen. Op basis van dat hele pakket maak je een keuze. Ga je verder de ingeslagen weg, of wil je iets veranderen? Wil je het complex op een andere manier verhuren of misschien zelfs wel afstoten?

Dat is de essentie van assetmanagement. 

Vergelijk het met als je als eigenaar van een koopwoning overweegt om een dakkapel aan je woning toe te voegen. Dat besluit je niet puur op basis van de prijs. Je neemt dit aspect natuurlijk mee, maar je kijkt ook naar andere zaken: het wooncomfort, de toekomstige verkoopbaarheid van je woning, technische aspecten.  

Al deze aspecten samen bepalen of je wel of niet voor die dakkapel gaat. En zo is het ook met alle beslissingen die je neemt als assetmanager bij een corporatie.

Voor collega’s is dit wennen

Als je het assetmanagement bij jouw corporatie op deze manier implementeert, kan dat tot twee reacties leiden bij collega’s.  

Enerzijds weerstand, als collega’s vanuit hun expertise vinden dat er iets anders met zo’n complex zou moeten gebeuren. Dit is zeker lastig als mensen gewend waren dat ze op hun vakgebied veel zelf konden bepalen.

Maar andere collega’s vinden het misschien juist prettig. Die zien hun eigen rol in het geheel en waarderen dat grotere plaatje juist. Dat brengt immers in beeld waarvoor je het uiteindelijk doet: de volkshuisvestelijke behoeften die er zijn in het werkgebied.

Doorontwikkeling van assetmanagement

De doorontwikkeling van portefeuille- en assetmanagement hangt dan ook vaak op dit punt. Heb je die eigenaarsrol van de assetmanager wel goed ingevuld? Of bestaat die alleen op papier en geeft in de praktijk de eendimensionale bril van een collega de doorslag?

Hierin zit vaak de crux of je verder komt met je assetmanagement. Ben je als corporatie in staat om vanuit een integraal perspectief je vastgoedkeuzes te maken?

Ik raad je aan om hier eens over na te denken en met collega’s te bespreken hoe zij hier tegenaan kijken. Heb je hier überhaupt over nagedacht? Heb je deze essentie van assetmanagement geïmplementeerd? En in hoeverre blijkt dat daadwerkelijk uit de praktijk?