Corporaties, ga weer groeien

0,42%. Het lijkt niet veel, maar met dat percentage is het aandeel sociale huurwoningen de afgelopen jaren afgenomen. En elk jaar daalt dit aandeel verder. Als dit zo doorgaat zijn er in 2104 helemaal geen sociale huurwoningen meer in Nederland.

Daarom roep ik corporaties op: ga weer groeien!

Waarom groei van de sociale voorraad noodzakelijk is

Groeien kan én moet de komende jaren. Want de afname van het aantal sociale huurwoningen is niet het enige probleem. 

Er is tegelijkertijd ook sprake van een ontzettend lage mutatiegraad, waardoor er maar weinig sociale huurwoningen voor verhuur worden aangeboden.

En waar lage en middeninkomens tot voor kort in de meer perifere delen van Nederland nog in de koopsector terecht konden, is dat nu niet of nauwelijks meer het geval. Voor die inkomensgroepen wordt het dus steeds lastiger om aan een woning te komen.

Daar kun je als corporatie wat aan doen.

Stop met verkopen als het niet nodig is

Scherp je verkoopbeleid aan en verkoop alleen die woningen die absoluut niet in je portefeuille passen. Verkoop alleen wanneer je daarmee voldoende financiële middelen realiseert om elders een of meerdere woningen terug te bouwen.

Ga ook na of bouwen in de praktijk überhaupt mogelijk is. Verkoopprogramma’s worden meestal ontwikkeld op basis van verwachte nieuwbouw. Indien uiteindelijk blijkt dat de nieuwbouw niet gerealiseerd kan worden, bijvoorbeeld omdat er geen grond beschikbaar is: stop dan direct met verkopen.

Werk aan een duurzaam model voor nieuwbouwen

Met de financiële parameters waarmee je moet werken binnen de marktwaarde en beleidswaarde, is het vrijwel onmogelijk om rendabel nieuwbouw te plegen. 

Zeker met de huidige bouwkosten. 

Kijk dus liever naar meer realistische parameters - zonder een stapeling van risicobuffers - en een realistische rendementseis.

Als je daarnaast aan kostenbesparing doet, bijvoorbeeld met conceptueel bouwen, kun je tot een veel duurzamer model komen om met een gerust hart te kunnen investeren in nieuwbouw.

Kijk verder dan de demografische ontwikkeling

Voor de beleidsmakers geldt: kijk in de analyses niet alleen naar de groei of krimp van het aantal huishoudens in je werkgebied, maar ook naar het aandeel sociale huurwoningen binnen de totale woningmarkt. 

Misschien is het zo dat het aantal huishoudens in je werkgebied stabiliseert of krimpt, maar er tegelijkertijd een heel laag percentage sociale huur is. Terwijl er in je werkgebied meer behoefte is aan betaalbare huurwoningen. 

In dat geval heb je als corporatie ook een opdracht op het terrein van beschikbaarheid, zelfs als het aantal huishoudens in je werkgebied krimpt.

Haal meer uit je niet-Daeb portefeuille

In de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt corporaties gevraagd een deel van hun nieuwbouw als middenhuur te realiseren. 

Hoewel dat in het verleden niet altijd gunstig heeft uitgepakt, kan investeren in niet-Daeb in financiële zin bijdragen aan de gezondheid van de corporatie als geheel.

Ook voor de leefbaarheid kan het realiseren van nieuwbouw in het middensegment een verbetering teweegbrengen. Bovendien kun je gemengde complexen mogelijk rendabeler realiseren.

Geloof nooit inkomensprognoses

De afgelopen jaren is in inkomensprognoses vaak voorspeld dat de laagste inkomens in omvang ten opzichte van het totale aantal huishoudens afneemt. Terwijl in werkelijkheid vaak gebleken is dat dat niet klopt. 

Het blijkt namelijk dat juist de doelgroep van corporaties er in de afgelopen jaren minder dan gemiddeld op vooruit is gegaan.

Dat betekent dat de groep lage inkomens over het algemeen gelijk blijft in verhouding tot de totale groep huishoudens, of zelfs groeit.

Zie je inkomensprognoses waarin lage inkomens en de sociale huur die daarvoor nodig is gelijk blijft of krimpt, terwijl de totale woningmarkt groeit of stabiliseert?  Geloof dat dan nooit zomaar. En: ga aan de slag met het maken van scenario’s.

Maak altijd ook een nul-scenario zonder inkomensgroei. Zo zie je wat het effect is van – uitsluitend – de demografische ontwikkeling. 

Besef dat een aanname van 0,1% meer of minder inkomensgroei in een prognosemodel vaak honderden sociale huurwoningen meer of minder nodig maakt. 

Richt je dus op reële voorspellingen en ga als corporatie weer groeien. De volkshuisvesting heeft het nodig.