Stappenplan Duurzaamheid: de praktische route naar een duurzame en CO2-neutrale woningvoor
arrow_drop_up arrow_drop_down
20 augustus 2019 

Stappenplan Duurzaamheid: de praktische route naar een duurzame en CO2-neutrale woningvoorraad

Verduurzaming van de woningvoorraad is in snel tempo een belangrijk strategisch thema geworden voor corporaties. In 2050 moet de woningvoorraad energieneutraal zijn.

Dat lijkt ver weg, maar de opgave is te groot om lang te wachten met de eerste stappen.

Tegelijkertijd zijn technieken om woningen duurzamer van energie te voorzien nog volop in ontwikkeling. Dagelijks valt te lezen over nieuwe innovaties.

Welke praktische stappen kun je als corporatie zetten om nu al eerste stappen te zetten? Hoe ga je om met alle innovaties die nog op je afkomen? En hoe blijft het allemaal betaalbaar, zowel voor de corporatie als voor de huurder?

Door dit stappenplan te volgen kun je snel starten met verduurzaming en krijg je tijdens de rit ook antwoord op de bovenstaande vragen. Je kunt het stappenplan downloaden als PDF-boek.

Stap 1: weet waar je het voor doet

Het maakt voor je dagelijkse handelen nogal wat uit waarom je gaat verduurzamen.

In grote lijnen zie ik drie ‘why’s’ bij corporaties:

  1. Het klimaat. In de eerste plaats zijn er corporaties die verduurzamen om hun steentje bij te dragen aan het beschermen van het klimaat. Met het Klimaatakkoord als directe aanleiding is dit een logische reden om te verduurzamen.
  2. Betaalbaarheid. Daarnaast zijn er ook corporaties die verduurzaming (ook) zien als een manier om de woonlasten voor de doelgroep zo laag mogelijk te houden. Dit past natuurlijk goed bij de oorspronkelijke bestaansreden van woningcorporaties.
  3. Tot slot zijn er ook corporaties die verduurzaming vooral zien als iets ‘wat nu eenmaal moet’. Een gebrek aan inspiratie kan hiervan de oorzaak zijn. Maar het kan natuurlijk ook zo zijn dat je er als corporatie bewust voor kiest om je beperkte middelen op iets anders te richten. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, leefbaarheid, lage huren en/of nieuwbouw.

Is binnen jouw corporatie nog niet duidelijk wat de (belangrijkste) reden is om te verduurzamen? Dan is de eerste stap om dit helder te krijgen.

Het maakt namelijk nogal wat uit.

Staat betaalbaarheid op 1? Dan zul je vermoedelijk meer gericht zijn op energiebesparing. Staat het klimaat centraal, dan zul je breder moeten kijken: bijvoorbeeld ook naar circulariteit, het gedrag van bewoners en überhaupt het beperken van het gebruik van vervuilende materialen in je vastgoed.

Ook voor het te kiezen type nieuwe energievoorziening maakt je ‘Wh’ nogal uit. Groen gas is bijvoorbeeld weliswaar CO2-neutraal, maar ook erg duur voor de huurder. Ook hierin zul je dus andere keuzes maken afhankelijk van je achterliggende doelen en mogelijkheden. Do

Download het complete Stappenplan Duurzaamheid (PDF).

Stap 2: isoleren en zonnepanelen

Veel effecten van nieuwe technieken zijn (nog) onduidelijk. Dagelijks lees je als corporatiemedewerker over nieuwe innovaties om energie te besparen en/of te verduurzamen.

Maar dat wil niet zeggen dat je op dit moment niets kunt doen.

Deskundigen zijn het erover eens dat – vanuit het oogpunt van energiebesparing – isoleren en het plaatsen van zonnepanelen in vrijwel alle gevallen een goed idee is.

Voor de woningen die je nog lange tijd gaat doorexploiteren kun je daar dus vandaag al mee starten (of volop mee doorgaan).

Natuurlijk bereik je daarmee nog niet dat je hele woningvoorraad in 2050 CO2-neutraal is. Parallel werk je daarom door aan de volgende stappen van dit stappenplan.

Download het complete Stappenplan Duurzaamheid (PDF).

Stap 3A: integraal complexbeleid

Investeren in duurzaamheid kost veel geld. Geld dat je ook kunt besteden aan andere zaken. Bijvoorbeeld nieuwbouw. Het toegankelijker maken van bestaande woningen. Of de huren extra laag houden.

Voordat je gaat bepalen welke duurzaamheidsmaatregelen je op complexniveau wilt uitvoeren, zul je dan ook eerst een stapje terug moeten doen. Een integrale kijk op je portefeuille als geheel en je afzonderlijke complexen in het bijzonder is noodzakelijk.

Dit doe je door goed portefeuille- en asset management.

Zorg dat je weet wat je inzet is op alle verschillende facetten van je vastgoed (zoals de hoogte van de huur, de woonkwaliteit, beschikbaarheid van diverse woningtypen, levensloopgeschiktheid en – natuurlijk ook – energiezuinigheid en duurzaamheid).

Pas dan weet je welke doelen de hoogste prioriteit hebben. En op welke manier je al je doelen in samenhang met elkaar kunt realiseren.

Handig: het complete stappenplan als PDF in je mailbox.

Stap 3B: meepraten over de warmtevisie

Als corporatie sta je niet alleen op een onbewoond eiland. Gemeenten worden geacht de regie te voeren en hun visie op de energietransitie vast te leggen in een warmtevisie.

In de warmtevisie wordt vastgelegd wat de toekomstige manier van verwarmen in een gebied wordt. Globaal zijn er drie mogelijkheden: een warmtenet, verwarmen met elektriciteit en groen gas.

Voor het aanpassen van je woningen maakt het nogal een verschil of je die woningen (in de toekomst) kunt aansluiten op een warmtenet of groen gas. Of dat je de woning met elektriciteit warm moet zien te krijgen.

Moet je als corporatie dan lijdzaam afwachten wat de gemeente in de warmtevisie opschrijft? Nee, zeker niet. Hoewel gemeenten geacht worden de regie te voeren, hebben ze vaak niet alle benodigde kennis hiervoor in huis.

Partijen als netbeheerders en grote vastgoedeigenaren (zoals corporaties) hebben veel meer kennis over de energietransitie in huis. Dat is overigens geen verwijt aan de gemeente. Het is niet meer dan logisch dat partijen, die dagelijks met het energienet en/of het vastgoed bezig zijn, meer kennis in huis hebben.

Voor corporaties is dat ook een verantwoordelijkheid: zorg dat je meepraat over de warmtevisie en je kennis inbrengt. Verdiep je daarnaast ook in de wereld van de netbeheerders. Uiteindelijk zal niet de gemeente de energietransitie uitvoeren. Dat zullen de netbeheerders samen met de grote vastgoedeigenaren (zoals corporaties) doen.

Deze stap loopt parallel met je interne planvorming. Uiteraard beïnvloeden je eigen plannen en de warmtevisie elkaar over en weer. Op deze manier zorg je ervoor dat beide plannen optimaal aansluiten en haalbaar zijn.

Download het complete Stappenplan Duurzaamheid (PDF).

Stap 4: budget bepalen

Met je integrale doelen op complexniveau in beeld – en afgestemd op de warmtevisie – kun je ook definitief financieel gaan rekenen (uiteraard heb je tijdens het ontwikkelen van plannen ook al rekensommetjes gemaakt).

De energietransitie en andere aspecten van verduurzaming kosten veel geld. Wanneer je dat separaat gaat doorrekenen hou je onvoldoende rekening met andere wensen met betrekking tot je woningvoorraad (zoals in je portefeuille- en asset management opgenomen).

Het invullen van alle opgaven die als corporatie op je af komen zal in veel gevallen een moeilijke – of zelfs onmogelijke – puzzel blijken. Zeker wanneer je gaat rekenen met de huidige kosten van sommige verregaande maatregelen op het gebied van energiebesparing, zoals nul-op-de-meter.

Je kunt er echter ook anders naar kijken.

In deze stap gaat het er niet zozeer om om je arm (of rijk) te rekenen. Maar wel om de vraag: hoeveel geld heb je als corporatie eigenlijk beschikbaar, en welk deel daarvan wil je in verduurzaming steken?

Zo krijg je inzicht in je (maximale) budget voor de verduurzaming van je woningen.

Wanneer je je budget in beeld hebt, wordt de rest van het stappenplan een stuk makkelijker.

Zwart-wit gesteld: maatregelen die binnen je budget passen ga je dan uitvoeren. En alle andere technieken (nog) even niet.

Zo voorkom je dat je de komende jaren al je financiële ruimte opmaakt aan dure oplossingen, en jij (of je opvolger) ergens in 2037 moet concluderen dat het geld op is.

Handig: het complete stappenplan als PDF in je mailbox.

Stap 5: investeren met effect

Heb je je plannen helder, afgestemd met de warmtevisie én weet je wat je budget is? Dan kun je starten met de uitvoering van je plannen.

Maatregelen als isoleren en zonnepanelen plaatsen deed je natuurlijk al. Vanaf nu kun je ook verdergaande maatregelen nemen.

Daarbij begin je natuurlijk weer bij de maatregelen met de beste ‘return on investment’ (of in beter Nederlands: de maatregelen waarbij je met de kleinste investering het grootste effect bereikt).

Welke maatregelen dat dan precies zijn, daar hoef je eerlijk gezegd pas over na te denken wanneer je je eigen plannen en budget op orde hebt. En wanneer de gemeenten hun warmtevisie hebben opgeleverd.

De eerste schifting van maatregelen is daarbij vrij eenvoudig: alles wat (nog) niet binnen je lange termijn budget past doe je niet.

Voor corporaties met minder middelen kan dat betekenen dat ze langer doorgaan met relatief goedkope maatregelen als isoleren en zonnepanelen. Die corporaties komen pas later aan ingewikkeldere zaken toe (nadat die maatregelen ook goedkoper zijn geworden).

Download het complete Stappenplan Duurzaamheid (PDF).

Stap 6: leren van experimenteren

Richting 2050 zal er nog volop geïnnoveerd worden. Maatregelen die nu nog onmogelijk en/of onbetaalbaar zijn, zijn in 2033 wellicht mainstream geworden. Wellicht zijn er in 2041 mogelijkheden waarvan we nu nog niet eens het bestaan kennen.

Tijdens de rit is het dus van belang die innovaties goed in de gaten te houden. Tegelijkertijd zijn mogelijke toekomstige innovaties geen vrijbrief om passief af te wachten. Je kunt immers niet verwachten dat je al je woningen in 2049 nog even snel kunt aanpakken om ze CO2-neutraal te maken.

Experimenteren is van belang om van veelbelovende en dure innovaties betaalbare mainstream oplossingen te maken. Ook de corporatiesector heeft – als grote vastgoedeigenaar – een rol bij de uitvoering van zulke experimenten.

Als individuele corporatie zul je moeten afwegen of experimenteren bij je past. Als je hiervoor kiest, doe het dan samen met regionale partners. Zo verdeel je de lasten en wordt het makkelijker om geslaagde experimenten op grotere schaal uit te rollen.

Lees gratis het Stappenplan Duurzaamheid in handig PDF formaat.

Stap 7: de duurzame woningvoorraad

Uiteindelijk zal het uitvoeren van allerlei maatregelen ertoe moeten leiden dat je – binnen het beschikbare budget – je woningvoorraad kunt verduurzamen.

Daarbij gaat het niet alleen om CO2-neutraliteit, maar bijvoorbeeld ook om circulair gebruik van materialen.

Wellicht neem je als corporatie de komende decennia een enkele keer het voortouw bij het experimenteren met een nieuwe techniek, waarbij je de opgedane kennis deelt met collega-corporaties.

Idealiter zul je in de praktijk verder alleen relatief ‘saaie’ maatregelen uitvoeren. Maatregelen waarmee je niet per se in de krant komt, maar die je wel relatief betaalbaar op grote schaal kunt uitvoeren.

Voor nu is dat vooral het toepassen van isolatie en het plaatsen van zonnepanelen.

In 2027, 2034 en 2046 zijn er ongetwijfeld andere maatregelen die – hoewel nu nog spannend – tegen die tijd de gewoonste zaak van de wereld zijn.

Download het complete Stappenplan Duurzaamheid (PDF) om hier vandaag al mee aan de slag te gaan.

Reactie plaatsen

Cookies