Portefeuillestrategie tussen wens en haalbaarheid (in gesprek met WSW)
Risicomanagement: dat is de kerntaak van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hoe gebruikt WSW de portefeuillestrategie van corporaties om inzicht te krijgen in de risico’s binnen de corporatiesector? Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak hierover met Lotte Kolsteeg, accountmanager bij WSW.
Sinds 2019 beoordelen WSW en Aw de risico’s van corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader. Daarbij wordt gekeken naar verschillende onderdelen, waaronder governance en financiële ratio’s. Maar ook de portefeuillestrategie speelt hierin een belangrijke rol.
Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.
Het begint bij de portefeuillestrategie
Veranderingen in het vastgoed: voor corporaties begint het allemaal met de portefeuillestrategie. Hierin leg je vast hoe je bezit er nu uitziet, wat er in de toekomst nodig is én langs welke route je naar je toekomstbeeld beweegt.
Lotte: “Dat kun je heel gedetailleerd maken. Je kunt aangeven: wat verwacht ik voor de eerste paar jaren en voor de periode daarna? Maar je kunt bijvoorbeeld ook kijken naar de omvang van de verschillende woningtypen. Op dit moment zie je bijvoorbeeld dat we in Nederland meer één- en tweepersoonshuishoudens krijgen en dat de bevolking vergrijst. Dat zorgt voor een andere woonbehoefte. Dat soort dingen verwachten we terug te zien in de portefeuillestrategie.”
Het is voor corporaties dus van belang om te analyseren wat er in het werkgebied gebeurt, en hoe je het vastgoed daarop kunt aanpassen. Lotte: “De bekende thema’s daarbij zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hoe je dit verder invult is volledig aan de corporatie zelf. Maar de portefeuillestrategie moet inzicht geven in de opgave.”
Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.
Dit wil WSW weten over jouw portefeuillestrategie
WSW kijkt naar twee onderdelen van de portefeuillestrategie.
Ten eerste kijkt WSW naar het proces. Welke partijen hebben inspraak gehad, en op welke documenten is de portefeuillestrategie afgestemd (zoals het ondernemingsplan, de woonvisie en de prestatieafspraken)?
Lotte: “Op deze manier proberen we meer duidelijkheid te krijgen of de strategie aansluit op de behoefte.”
Daarbij verwacht WSW wel dat de corporatie ook eigen cijfers naar voren laat komen in de portefeuillestrategie. En dus niet alleen afgaat op wat externe partijen en onderzoeken aangeven. “Uiteindelijk kennen corporaties hun bezit en werkgebied het allerbeste. Zij hebben een belang dat andere partijen niet hebben. Dus uiteindelijk bepaalt corporatie zelf wat ze gaan doen.”
Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.
Het verschil tussen de wensportefeuille en de haalbare portefeuille
Naast het proces, kijkt WSW ook inhoudelijk naar de portefeuillestrategie. Daarbij let WSW erop dat de keuzes die een corporatie maakt aansluiten bij de gemaakte analyses over het werkgebied en bredere demografische en economische trends.
Daarbij ziet WSW een verschil tussen de wensportefeuille en de haalbare portefeuille.
De wensportefeuille geeft inzicht in de gewenste toekomstsituatie op basis van de opgaven in het werkgebied. De haalbare portefeuille houdt ook rekening met de mogelijkheden van de corporatie.
Voorbeelden van obstakels die het verschil tussen de wensportefeuille en de haalbare portefeuille verklaren zijn de financiële positie van de corporatie, de organisatie, de beschikbaarheid van bouwgronden en de snelheid van vergunningverlening.
Lotte: “We verwachten in de portefeuillestrategie verschillende hoofdstukken te zien. Wat heb ik nu, wat is mijn wensportefeuille, en wat zit daartussen? Maar ook: wat is voor mij haalbaar als corporatie? Dat is waar wij naar kijken.”
Het is dus van belang dat corporaties de gemaakte keuzes goed aan WSW kunnen uitleggen. Dat is ook een mechanisme om het risico onder controle te houden.
“Wanneer plannen aansluiten op wat externe onderzoeken aantonen, wat belanghebbenden aangeven en wat de cijfers van corporaties zelf zeggen, dan verlaagt dat de risico’s van de plannen. Bijvoorbeeld het risico op leegstand of een forse waardedaling.”
Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.
Begroting: voorspelling of doelstelling?
De stap van de wensportefeuille naar een haalbare portefeuille is belangrijk om tot een realiseerbare begroting te komen.
Lotte ziet vaak dat bij corporaties het ondernemingsplan duidelijk omschreven is, de portefeuillestrategie daarvan een afgeleide is, maar dat de aansluiting op de begroting en prognosecijfers nog niet 1 op 1 is.
Corporaties zitten hierbij in een spagaat: “Want je begroting wil je zo realistisch mogelijk maken, maar je wil met je begroting ook duidelijk maken dat je je doelen kunt realiseren.
Wat we veel zien is dat er met investeringsprojecten ingerekend wordt wat er op korte termijn haalbaar is, en dat er voor de lange termijn een soort stelpost opgenomen is: dit zouden we moeten realiseren om wensportefeuille werkelijk te maken.”
Hierdoor wordt het verschil tussen de wensportefeuille en de haalbare portefeuille niet volledig expliciet gemaakt.
“Het zou het meest wenselijk zijn wanneer alle plannen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. Daardoor blijven begrotingen stabiel en neemt de voorspelbaarheid toe.” Dat geeft WSW meer zekerheid en comfort bij financiële ontwikkeling richting de toekomst.
Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.
Belemmeringen bij het realiseren van je begroting
Lotte: “De stap van de wensportefeuille naar de haalbare portefeuille is het makkelijkste wanneer je alleen kijkt naar financiële belemmeringen. Deze check zien we in alle portefeuillestrategieën terug.
Als je verder kijkt naar de belemmeringen binnen de eigen organisatie, ligt dat gevoeliger.
Bij belemmeringen vanuit de gemeente of een andere leverancier van bouwgronden is het bovendien veel moeilijker in te schatten wat in de praktijk realistisch is.”
De belemmeringen tussen wensportefeuille en een realistische inschatting van de toekomst is lastig, en juist daarom vaak onderwerp van gesprek tussen WSW en corporaties. Lotte: “Hoe loopt zo’n trechter nou: wat wil je, en wat blijft er in de praktijk van over? Vult dat voldoende de behoefte in?” Ook hieraan zijn namelijk risico’s verbonden die voor WSW van belang zijn.
Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.