(Niet-)Daeb: Scheiden of splitsen? Volkshuisvestelijke overwegingen

(Niet-)Daeb: Scheiden of splitsen? Volkshuisvestelijke overwegingen

De keuze tussen administratief scheiden, juridisch splitsen of een hybride model maak je op basis van volkshuisvestelijke, organisatorische en financiële argumenten. In dit artikel ga ik in op de volkshuisvestelijke overwegingen.

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Financiële zelfstandigheid is randvoorwaarde

Een randvoorwaarde die altijd geldt is dat beide takken (bij scheiding) of de nieuwe niet-Daeb entiteit (bij juridische splitsing) financieel zelfstandig levensvatbaar moet zijn. Hier zul je dus hoe dan ook rekening mee moeten houden, wat je volkshuisvestelijke overwegingen ook zijn.

Verschillen tussen scheiden en splitsen

Afhankelijk van je situatie kun je als corporatie tussen drie of vier modellen kiezen.

Juridische splitsing

Bij een juridische splitsing creëer je een dochteronderneming waarin je je niet-Daeb bezit in onderbrengt. In principe ben je hier als corporatie 100% aandeelhouder in. Het is ook mogelijk om, zoals bij sommige wijkontwikkelingsmaatschappijen, aandelen over te dragen aan andere partijen.

In deze dochteronderneming ben je niet gebonden aan regelgeving die specifiek betrekking heeft op woningcorporaties. Dit betekent onder meer dat je niet gebonden bent aan één woningmarktregio en toewijzingsregels die voor corporaties gelden. Ook ben je niet gebonden aan een markt- en financiële toets op het moment dat je in niet-Daeb woningen of vastgoed wil investeringen.

Administratief scheiden

Bij een administratieve scheiding blijft het niet-Daeb bezit binnen de toegelaten instelling, maar wordt het administratief een aparte groep woningen die ook apart leningen aantrekt, daar rente over betaalt enzovoorts.

Het voordeel van een administratieve scheiding is dat je daar meer woningen in de niet-Daeb tak kunt onderbrengen. Bij een juridische splitsing mag je maximaal 10% van je woningen overhevelen.

Hybride model

Een derde model is het hybride model. Dit is een combinatie van zowel juridisch splitsen als administratief scheiden.

Je creëert in dit model zowel een zelfstandige dochteronderneming met niet-Daeb bezit, als een onderdeel met niet-Daeb bezit dat binnen de toegelaten instelling administratief gescheiden is van het Daeb bezit.

Hiervoor kun je kiezen als je de voordelen van beide modellen wil benutten.

Vrijstelling

Een vierde mogelijkheid is om vrijstelling van scheiding en/of splitsing aan te vragen. Dit geldt alleen voor kleiner corporaties.

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Volkshuisvestelijke overwegingen

Niet-Daeb vastgoed inzetten voor maatschappelijke taak

Wanneer je als corporatie overweegt om actief te blijven in niet-Daeb bezit zul je extra scherp moeten kijken naar de keuze tussen juridisch splitsen of administratief scheiden.

Bijvoorbeeld wanneer je duurdere huurwoningen aan middeninkomens wilt verhuren of wanneer je commercieel vastgoed (zoals een kleine buurtsupermarkt, een niet-inpandige zorgpost of een kinderdagverblijf) wilt kunnen realiseren. Dit geldt ook wanneer je diensten aan derden wilt aanbieden (zoals beheer en onderhoud voor andere partijen).

Wanneer je verwacht dat de activiteiten die je gaat ondernemen goedgekeurd worden op basis van de markt- en financiële toets dan kun je uit de voeten met een administratieve scheiding. Al je bezit blijft dan binnen de toegelaten instelling. Je zult dan wel steeds moeten aantonen dat er geen marktpartijen zijn die de niet-Daeb opgave voor hun rekening kunnen nemen.

Wanneer je denkt dat je mogelijk geen toestemming krijgt voor deze niet-Daeb activiteiten, kun je ervoor kiezen om juridisch te splitsen en de niet-Daeb activiteiten via een dochteronderneming te realiseren.

Een aandachtspunt hierbij is dat de financiering binnen de dochteronderneming waarschijnlijk lastiger en/of duurder zal zijn dan wanneer je de activiteiten binnen de administratief gescheiden corporatie uitvoert.

Een tweede aandachtspunt is maximering van de overdracht van woningen naar de juridisch gesplitste dochteronderneming op 10% van je woningvoorraad. Is 10% voldoende om je inzet voor de middeninkomens te kunnen realiseren, dan kun je voor juridisch splitsen kiezen. Is dat niet het geval, dan zul je toch voor een administratieve scheiding moeten kiezen of voor een combinatie van beiden.

Werkgebied

Een andere volkshuisvestelijke overweging is of je wel of niet buiten je primaire woningmarktregio actief wilt blijven of worden. Wanneer je ook buiten je primaire woningmarktregio wilt investeren, zul je met een juridische splitsing moeten werken. Het investeren buiten je primaire woningmarktregio kan namelijk alleen via een dochteronderneming (vrijstellingen uitgezonderd).

Uitwerken scheidingsplan

Hierboven heb ik enkele volkshuisvestelijke overwegingen toegelicht op basis waarvan je een voorkeur voor een van de modellen voor splitsen en scheiden kunt ontwikkelen. Naast volkshuisvestelijke argumenten zijn ook financiële en organisatorische overwegingen van belang. Bekijk daarvoor ook de beslisboom van Aedes.

Heb je een vraag, opmerking of een aanvullende tip? Laat het hieronder weten.

Download hier gratis al mijn e-boeken over corporatiebeleid

Reactie plaatsen

Cookies