Hoe maak je flexwoningen rendabel? Interview met Ronny Angelier (Vechtdal Wonen)

Het kabinet heeft het terugdringen van het woningtekort tot prioriteit verklaard. Flexwonen is één van de manieren om dit snel te kunnen doen. Maar hoe aantrekkelijk zijn flexwoningen voor corporaties? Waar moet je aan denken? En hoe zorg je ervoor dat je er op de balans niet teveel bij inschiet? 

Flexwonen is een hot issue. Het Rijk kocht onlangs nog 2000 flexwoningen, die straks door verschillende corporaties worden gerealiseerd. Vechtdal Wonen begon al in 2018 met het bouwen van flexwoningen. Ritske Dankert sprak erover met Ronny Angelier, gebiedsontwikkelaar (en voorheen asset manager) bij deze corporatie. 

Vechtdal Wonen heeft inmiddels 3 projecten met flexwoningen. ‘Ze zijn allemaal verschillend,’ vertelt Ronny. In 2018 begon de corporatie met 12 flexwoningen in Dedemsvaart. ‘In het bestemmingsplan waren daar eigenlijk vrijstaande woningen gepland. Op basis van een tijdelijke vergunning hebben we daar flexwoningen gerealiseerd.’ De woningen zijn ongeveer 3 meter breed en 12 meter lang. Het zijn zelfstandige eenheden met een eigen badkamer, een keukentje, een gedeelte om te slapen en een gedeelte om te wonen. 

Crisisopvang

De woningen in Dedemsvaart hebben zonnepanelen op het dak en zijn aangesloten op gas. ‘Daarmee voldeden we aan het bouwbesluit voor tijdelijke bewoning,’ vertelt Ronny. ‘Het zijn relatief goedkopere eenheden, bedoeld voor crisisopvang. Daarvoor zijn ze ook prima geschikt.’ Het reguliere woningbezit van Vechtdal Wonen bestaat uit ongeveer 6600 eenheden. Ronny: ‘Daarmee lijken12 woningen een druppel op een gloeiende plaat, maar voor crisisopvang voorzien ze echt in een behoefte.’ 

In 2021 rondde Vechtdal Wonen een tweede project van 12 woningen af in Hardenberg. Een heel ander type woningen en aanzienlijk duurder, vertelt Ronny. ‘De grond hebben we van de gemeente Hardenberg gekocht voor de sociale huurprijs. Het gaat om houtskeletbouw, ze staan middenin de wijk en voldoen aan de huidige bouwbesluiteisen.’ Ook hier gaat het om tijdelijke verhuur met een flink verloop. De woningen zijn gasloos en de huurprijzen liggen iets boven de kwaliteitsgrens. ‘Je zou dit bijna reguliere woningen kunnen noemen,’ zegt Ronny. ‘Het is prima wonen, maar wel klein.’ 

Grotere schaal

In 2018 was de woningnood in het Vechtdal nog niet zo hoog als nu. Daarom wijzigt Vechtdal Wonen de koers. Ronny: ‘We zijn bezig met een nieuw project. We zijn er nog niet helemaal uit waar en in welke vorm, maar dat gaat om 50 woningen, dus aanzienlijk meer. Echt bedoeld om de druk op de wachtlijsten te verminderen.’ 

Financiële haalbaarheid

De tweede uitdaging is de haalbaarheid. ‘Het blijft een onrendabele investering. Zeker omdat het bij de projecten in Dedemsvaart en Hardenberg om nieuwe woningen gaat. Daar betaal je dus een nieuwbouwprijs voor. Maar ze staan er meestal hooguit 15 jaar.’ 

De 2 variabelen waar je mee te maken hebt, zijn de hoogte van de huur en de eindwaarde van de woning. De kosten voor het meerjarig onderhoud zijn natuurlijk laag. Ronny: ‘De eindwaarde is afhankelijk van wat je er daarna mee gaat doen. Bij het project in Dedemsvaart hebben we vooraf met de bouwer afgesproken dat ze de woningen na 15 jaar voor een vaste prijs terugkopen. We houden dan een onrendabele top over, maar die is te overzien.’ 

De andere opties: soms kun je subsidie krijgen en met de huur kun je nog een beetje spelen. ‘Omdat het om zelfstandige woningen gaat, hebben ze redelijk wat punten,’ legt Ronny uit, ‘dus dan kom je bij de eerste aftoppingsgrens uit met je huurprijs.’ 

Ronny raadt ook aan om goede afspraken met de gemeente te maken over de grond. ‘Bijvoorbeeld dat je die niet hoeft te kopen, of dat je er daarna vaste woningen op mag bouwen. Je kunt ook denken aan een gegarandeerde andere plek waar je de woningen na die 15 jaar kunt hergebruiken. Tegenwoordig moeten flexwoningen voldoen aan het bouwbesluit, dus die hebben gewoon een levensduur die langer is dan 15 jaar.’ Vechtdal Wonen heeft met de gemeente Hardenberg afgesproken dat het bestemmingsplan zó wordt aangepast, dat de 12 flexwoningen uiteindelijk vaste woningen kunnen worden.

Vechtdal Wonen heeft nog een derde project: 230 flexwoningen op de campus van de Universiteit Twente in Enschede. Ronny: ‘Daar leasen we de woningen, dus het bedrag dat wij betalen rekenen we rechtstreeks door aan de huurder. Zo heb je geen onrendabele top, dus dit is eigenlijk de meest gunstige optie.’ De studentenwoningen hebben eerder in Groningen gestaan en zijn van bouwbedrijf Trebbe. ‘We hebben een contract voor 7 of 8 jaar en daarna worden ze weer afgebroken,’ aldus Ronny.

De realisatie van de studentenwoningen lukte binnen een half jaar. ‘Dat ging mede zo snel, omdat iedereen er zijn schouders onder zette,’ licht Ronny toe, ‘de gemeente en de universiteit werkten ook mee.’ Normaal gesproken win je met flexwoningen vooral tijd doordat je het bestemmingsplan omzeilt. ‘Daar zit je grootste winst. Het vergunningentraject en het bouwen gaat niet heel veel sneller dan bij reguliere bouw.’ Flexwoningen kunnen een oplossing bieden om de hoogste woningnood te ledigen, maar het liefst bouwt Ronny nog steeds reguliere woningen. ‘Ik vind het echt een noodoplossing.’ 

Ronny geeft als tip aan andere corporaties mee om goede afspraken te maken met de gemeente en te investeren in de communicatie met de buurt. ‘Wees heel duidelijk over wat er gaat komen, over de huurders en hoe de woningen eruit komen te zien. Bewoners zijn vaak bang dat ze jarenlang tegen containers moeten aankijken, maar ook flexwoningen kunnen er heel aardig uitzien.’ En het levert hoe dan ook een bijdrage aan het woningtekort.