Hoe beslis je over doorexploiteren of afstoten van je woningen?

Binnen het asset management van jouw corporatie zul je regelmatig je woningbezit tegen het licht houden. Welke woningen ga je doorexploiteren? Welke woningen wil je afstoten of vernieuwen? Op basis van gegevens over het financieel rendement en het maatschappelijk rendement kun je een onderbouwde keuze maken. Maar welke gegevens heb je dan nodig?

Financieel Rendement

Bij het meten van het financieel rendement van je woningen staat één vraag centraal: Wat verdien je ermee over de hele looptijd van de exploitatie? Of je dit geld vervolgens wil inzetten voor maatschappelijke doeleinden, of juist wil uitkeren aan aandeelhouders, maakt in principe niets uit voor de wijze van meten.

Een aantal berekeningswijzen, waaronder de veelgebruikte onrendabele top en de IRR, licht ik toe in de onderstaande video:

Maatschappelijk rendement

Om het maatschappelijk rendement te meten kijk je zowel naar marktgegevens als de doelen van jouw corporatie.

Markt: voorzien de woningen (ook straks) nog in een behoefte?

Corporaties vragen zich bij de analyse van hun complexen onder meer af hoe groot de doelgroep voor hun woningen nu en in de toekomst is.

Voor de korte termijn kun je dit nagaan met behulp van gegevens uit het woonruimteverdelingssysteem. Heb je bijvoorbeeld inzicht in het aantal reacties per geadverteerde woning, dan kun je zien hoe populair een woonruimte is. In dit voorbeeld is het wel belangrijk dat je het aantal mensen wat reageert, afzet tegen het aantal mensen dat actief woningzoekend is. Hou daarbij rekening met de doelgroep waarvoor de woning bedoeld is. Wanneer een woning gelabeld is voor 55-plussers, zul je het aantal reacties moeten afzetten tegen het aantal actief woningzoekenden dat 55 jaar of ouder is.

Voor de behoefte op langere termijn kun je met behulp van woningmarktonderzoek nagaan of woningen straks nog passen bij de opbouw van de inwoners van je werkgebied. Realiseer je wel dat datgene wat mensen in woningmarktonderzoek aangegeven hun eerste keuze is. In de praktijk zie je dat mensen ook langere tijd wonen in een woning die eigenlijk hun tweede keus is. Een lage waardering in woningmarktonderzoek leidt zelden direct tot leegstand.

Op basis van deze marktgegevens kun je scores toekennen aan je woningen om ze onderling te vergelijken.

Ondernemingsplan: wat wil je met je woningen bereiken?

Als het goed is heb je in je ondernemingsplan duidelijke keuzes gemaakt over de belangrijkste doelen van jouw corporatie. Staat betaalbaarheid centraal? Duurzaamheid? Of wil je fors investeren in nieuwbouw? Afhankelijk van deze keuzes kijk je op een andere manier naar je woningvoorraad.

Wil je je bijvoorbeeld inzetten voor het betaalbaar houden van woningen? Dan zul je ook de huurprijzen en energielasten (zwaarder) laten meewegen in de vraag of je wel of niet door wil gaan met het verhuren van bepaalde woningen.

Is jouw corporatie erop gebrand om de opgaven op het gebied van duurzaamheid in te vullen? Dan kijk je vooral waar nog de meeste potentie zit om meer vooruitgang te boeken met duurzaamheid. Bedenk met welke complexen je nog grote stappen kan zetten om deze meer energiezuinig te maken. Dit zijn de complexen waarmee je verder wilt, omdat je hiermee de ambitie van vergrootte duurzaamheid kunt realiseren.

Wanneer je in jouw werkgebied een grote opgave hebt op het gebied van nieuwbouw, dan is het van belang om huurinkomsten op peil te houden. Ook wil je de verkooppotentie van je bestaande vastgoed dan wellicht (zwaarder) laten meewegen bij de beslissingen over je woningen.

Bekijk ook het interview met Jochum Deuten over een andere manier om naar maatschappelijk rendement te kijken:

https://www.youtube.com/watch?v=3ecqVS67kcU