De EPV 2.0 biedt corporaties nieuwe kansen
De energieprestatievergoeding 2.0 is een duidelijke verbetering ten opzichte van de 1.0 versie. De businesscase valt een stuk gunstiger uit en bovendien biedt deze nieuwe versie meer mogelijkheden. Daarom loont de EPV 2.0 zeker de moeite. Ook voor corporaties die de EPV 1.0 niet hebben toegepast.
Sinds oktober 2023 is de EPV 2.0 van kracht. Waarom zou je hiermee aan de slag moeten? Wat zijn de voordelen? Wat is de financiële impact? En waar moet je op letten?
Ritske Dankert ging erover in gesprek met Ivo Opstelten, directeur van De Stroomversnelling. Deze organisatie versnelt de energietransitie van woningen en wijken, samen met leden vanuit de hele keten, van gemeenten tot toeleveranciers en natuurlijk ook corporaties.
Kenmerken EPV 2.0
Ivo valt met de deur in huis en zet meteen uiteen wat de kenmerken van de nieuwe versie zijn.
Allereerst maakt de 2.0 versie onderscheid tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen, zowel qua vergoedingsniveau als wat betreft de set van eisen. Deze versie maakt ook onderscheid tussen vóór 2019 of daarna.
Verder heeft de EPV 2.0 qua warmtevraag twee ambitieniveaus: basis en hoogwaardig. ‘Dat laatste is vergelijkbaar met het ambitieniveau voor nul-op-de-meterwoningen bij de EPV 1.0,’ legt Ivo uit, ‘terwijl EPV-basis qua isolatieniveau lijkt op de standaard die is bedacht voor woningen van na 1945.’
De EPV is toentertijd geïntroduceerd om huurders te laten meebetalen aan de energieprestatie van hun woning. In de basis werkt de nieuwe versie hetzelfde als de eerste versie. Ivo: ‘Corporaties zaten met een split incentive: bij een beter energielabel mag je soms wat meer huur vragen, maar die ruimte is relatief beperkt. Versie 1.0 was bedoeld om dat op te lossen.’
Dit gold met name voor het hoogste ambitieniveau van nul op de meter. De EPV 2.0 heeft verschillende ambitieniveaus die deze ruimte geven. ‘Je zou het kunnen zien als een stappenbenadering,’ vertelt Ivo. ‘Je kunt eerst voor ‘basis’ gaan en pas later voor ‘hoogwaardig’. Het idee blijft hetzelfde: het oplossen van de split incentive voor vergaande verduurzaming.
Als de woning een bepaald prestatieniveau heeft, dan mag de corporatie daar een vergoeding voor vragen, omdat de woning dan ook lagere energielasten heeft. De huurder krijgt er ook wat voor terug: een prettigere woning om in te wonen, onder meer qua gezondheid en comfort. ‘Dat is ook onze slogan: beter wonen voor hetzelfde geld,’ vertelt Ivo. ‘Je hoeft als corporatie natuurlijk niet de maximale vergoeding te vragen, maar dit is wel hoe de vergoedingsbedragen zijn bedacht.’
Beter dan de EPV 1.0
De EPV 1.0 is goed geëvalueerd. Ivo: ‘Het werkte voor partijen die naar nul op de meter wilden gaan, maar er zaten ook nog wel wat haken en ogen aan de regeling. Zo kon je bij hoogbouw eigenlijk maar tot maximaal 4 woonlagen uit met de set spelregels. Versie 2.0 is zo aangepast dat de EPV met hogere gebouwen met meer woonlagen uit de voeten kan.’
Bovendien zijn de eisen voor het monitoren aangepast, waardoor de kosten een stuk lager zijn. ‘Sterker nog, met de introductie van de EPV 2.0 heeft het ministerie ervoor gezorgd dat je de EPV makkelijk kunt integreren in vrijwel alle softwarepakketten waar corporaties mee werken’ legt Ivo uit. ‘Voorheen moest je er een separate administratie op nahouden en dat hoeft straks niet meer. Dat scheelt qua kosten, maar ook qua benodigde kennis.’
Drie eisen voor EPV-basis
Het is dus de moeite waard om je in de nieuwe EPV te verdiepen, want de spelregels zijn significant veranderd. Ivo: ‘Bovendien hoef je dus niet meer naar nul op de meter. Het lagere ambitieniveau (EPV-basis) is afgestemd op een investering die je sowieso al moet doen als corporatie. Woningen moeten in 2050 allemaal aan de standaard voor isolatie voldoen en aardgasvrij zijn. Vervolgens heb je nog maar enkele extra zonnepanelen nodig om de woning EPV-geschikt te maken. Die kosten werken ruimschoots op tegen de baten.’
Voor de EPV-basis moet allereerst de warmtevraag voldoende laag zijn. ‘Bij de EPV 1.0 moest die vraag heel laag zijn, maar nu wordt er gemikt op de standaard. En die standaard houdt rekening met de compactheid van het gebouw,’ licht Ivo toe. ‘Het is een glijdende schaal: bij een tussenwoning heb je een wat lagere warmtevraag en bij een hoekwoning is die wat hoger, maar dan voldoe je nog steeds. Voorheen schoof je dan naar andere vergoedingen, maar dat is nu niet meer zo.’
Ivo brengt wel een nuance aan. Je moet naar de standaard zoals die is berekend voor woningen van na 1945, maar dit geldt ook voor woningen van vóór 1945. ‘En dat is ook heel bewust,’ vertelt Ivo, ‘want alleen bij dat isolatieniveau is de woning voorbereid op aardgasvrij.’ De warmtevraag is bij de nieuwe EPV vergelijkbaar met de warmtevraag van nieuwbouw. En dat is ook iets minder ambitieus dan bij de EPV 1.0.
De tweede eis voor EPV-basis is het aardgasvrij maken van de woning. ‘Zoals de EPV nu is uitgewerkt, moet je hem all-electric aardgasvrij maken,’ licht Ivo toe. ‘EPV-warmte is er nog niet; dit komt omdat we nog wachten op de Wet collectieve verwarmingsvoorzieningen. En daardoor weten we nog niet precies hoe die er dan uit zou moeten zien.’ Om snel stappen te kunnen maken als de wet wordt ingevoerd, richt de Stroomversnelling in 2024 een ontwikkeltafel EPV-warmte in.
Voor het all-electric maken heb je een warmtepomp nodig. Ivo: ‘Mogelijk kan het ook met een kleine, collectieve WKO, maar in ieder geval niet met een normaal warmtenet: geen aardgas, maar ook geen waterstofnet.’
De laatste eis gaat over het opwekken van stroom. ‘Je moet voldoende opwekken voor de warmtevoorziening, de warmtapwatervoorziening en de gebouwgebonden elektra,’ vertelt Ivo. Dat komt neer op BENG 2 is 0. ‘Heb je dat voor elkaar, dan is je woning EPV-waardig.’
Je hebt hiervoor minder zonnepanelen nodig dan in het verleden bij EPV-hoogwaardig.
Ivo: ‘Toen moest je ook voor huishoudelijk gebruik voldoende opwekken. Dat hoeft voor de EPV-basis niet. Je moet denken aan 16 tot 18 m2 vrij dakoppervlak bij een eengezinswoning en dat hoeft ook niet per se op het zuiden georiënteerd te zijn.’
De EPV-basis geldt niet voor nieuwbouw. Dat heeft te maken met de huidige nieuwbouweisen waarbij de warmtevraag sowieso al lager moet zijn. Voor nieuwbouw heb je dus EPV-hoogwaardig nodig.
De EPV-hoogwaardig lijkt voor eengezinswoningen op de EPV 1.0. ‘Al is daar wel de belangrijke wijziging dat er nu rekening wordt gehouden met compactheid,’ nuanceert Ivo. ‘Dat betekent dat je minder isolatie nodig hebt dan soms het geval was bij de EPV 1.0, bijvoorbeeld omdat je de warmtevraag bij hoekwoningen niet voldoende omlaag kreeg. Dat is nu niet meer zo. Maar bij eengezinswoningen moet je wel extra opwekken voor huishoudelijk gebruik en dat lijkt dus sterk op de nul-op-de-meterwoningen.’
Bij meergezinswoningen ligt dit anders. Ivo: ‘Je moet nog wel wat extra stroom opwekken, maar niet zo veel als bij eengezinswoningen.’ Dat zorgt ervoor dat je met hoger gestapelde woningen nog steeds kunt voldoen aan de eisen. ‘Je komt nu ook met 10 woonlagen uit en dat zou nooit gekund hebben met de EPV 1.0.’ De exacte hoogte is mede afhankelijk van de grootte van de appartementen.
Stapsgewijs: eerst EPV-basis en later EPV-hoogwaardig
Je kunt als corporatie ook eerst naar EPV-basis gaan en later verder ontwikkelen naar EPV-hoogwaardig. Hierbij is er flexibiliteit in hoe je dit aanpakt. Ivo: ‘Je kunt een woning naar EPV-basis brengen door alle bouwdelen een beetje te isoleren en dan een warmtepomp te installeren. Maar je kunt ook een aantal bouwdelen heel goed isoleren en andere delen nog niet.’
Ivo geeft een voorbeeld. ‘Je kunt EPV-basis halen door alleen het dak en de vloer beter te isoleren in combinatie met balansventilatie en verbeterde kierdichting. Dan heb je al voldoende vraagreductie. Later kun je dan de gevel aanpakken: de kozijnen vervangen, triple glas plaatsen en bijvoorbeeld iets aan de spouwmuurisolatie doen om zo op EPV-hoogwaardig uit te komen. Dat scheelt in je uitgaven en toch creëer je zo toegevoegde waarde voor je businesscase.’
Met deze stapsgewijze aanpak kun je met hetzelfde geld meer woningen sneller verduurzamen, waardoor je bovendien voorkomt dat de ene huurder in een EPV-hoogwaardige woning zit en de ander nog in een F-label woning. ‘Dit was een van de opmerkingen van corporaties,’ vertelt Ivo. ‘Voorheen zaten er nadelen aan deze strategie, maar met de huidige EPV-basis kun je dit faciliteren zonder die nadelen.’
Ondanks dat er meerdere wegen naar Rome leiden, hoopt Ivo wel dat er uiteindelijk een meer gestandaardiseerde aanpak ontstaat. ‘Anders blijven we het huisje voor huisje en projectje voor projectje doen. Terwijl we qua verduurzaming juist meer naar programma’s moeten gaan. Elke corporatie moet een hele portefeuille naar 2050-niveau brengen, dan helpt het om naar pakketten te kijken. En ook naar hoe je afspraken kunt maken met je aanbieders om in die pakketten programmatisch aan de slag te gaan.’
De Stroomversnelling wil op dit gebied ook samen met corporaties verder leren en ontwikkelen. ‘De EPV 2.0 is er pas sinds oktober. De eerste projecten worden nu bijna opgeleverd. Op basis van de lessen daaruit willen we dit samen met onze leden naar een hoger plan tillen.’
Impact groter dan afschaffing verhuurderheffing
In potentie heeft de EPV 2.0 grote financiële impact voor corporaties, zelfs groter dan de netto contante waarde van de afschaffing van de verhuurderheffing (40 miljard). De Stroomversnelling heeft uitgerekend dat dit voor corporaties bij de EPV 2.0 tussen de 56 en 70 miljard ligt. Ivo: ‘De EPV 2.0 is een enorme economische impuls om met elkaar de 2050-doelstellingen binnen handbereik te krijgen.’
Op het moment dat je de prestatievergoeding inzet, is dat een kasstroom. ‘Je kunt een kasstroom netto contant maken door te kijken hoe die kasstroom zich de komende jaren verder ontwikkelt, legt Ivo uit. ‘Je kijkt dan uiteindelijk naar toekomstige besparingen, of in dit geval verhoogde kasstromen. Die ga je vervolgens afwaarderen, omdat geld in de toekomst minder waard wordt.’
Op deze manier heeft de Stroomversnelling de effecten van de EPV 2.0 berekend. Ivo: ‘We weten hoeveel corporatiewoningen er in Nederland zijn en hoeveel daarvan grondgebonden en eengezinswoningen zijn. Als je de EPV zou toepassen op al die woningen, dan kom je op 56 tot 70 miljard uit. Mede afhankelijk van of je voor EPV-basis of EPV-hoogwaardig kiest.’
Het is natuurlijk onwaarschijnlijk dat alle corporaties de EPV op al hun woningen gaan toepassen. Maar ook voor individuele corporaties kan dit vergeleken met de besparing op de verhuurderheffing een grote impact maken. Ivo: ‘Voor de afschaffing van de verhuurderheffing moeten corporaties via de nationale prestatieafspraken iets terugdoen. Als je het daar tegen afzet, dan levert de EPV eigenlijk meer op dan de verhuurderheffing.’
De crux zit hem erin dat de meeste eisen van EPV gelijk zijn aan die van het afschaffen van de verhuurderheffing. ‘Dus die dingen moest je toch al doen,’ stelt Ivo. ‘Als je daar dan nog wat extra PV-panelen aan toevoegt, wordt het meteen EPV-hoogwaardig en ontsluit je een enorm extra verdienpotentieel. Het maakt het verschil tussen een ongezonde en een gezonde businesscase opeens inzichtelijk.’
Ivo raadt aan om er in ieder geval voor te zorgen dat je dit aan de kant van het vastgoed goed op orde hebt. De precieze investeringen zijn vervolgens beleidskeuzes die corporaties zelf moeten maken. Dat hangt af van andere investering, wat je financiële positie is en wat de betaalbaarheid voor de huurder is.
Met huurders in gesprek
Net als bij elke renovatie zul je vervolgens contact moeten zoeken met je bewoners. ‘Je doet een ingreep in een woning die voor huurders hun thuis is,’ zegt Ivo. ‘Dus deze ingreep moet voor hen ook toegevoegde waarde leveren. Dat kan economisch zijn, maar ook qua gezond binnenklimaat en comfort.’
Ivo legt uit wat het gesprek is dat je dan voert: ‘Wij moeten een flinke investering doen en daar zijn wij ook toe bereid. Maar omdat we u als bewoner zo minder afhankelijk maken van de energieprijzen, vragen we daar een prestatievergoeding voor terug.’
Het is belangrijk om hierbij te kijken naar de verschillen tussen bewoners. Ivo: ‘Woongedrag bepaalt mede de kosten van huurders. De EPV is gebaseerd op de gemiddelde woning, maar niemand is precies gemiddeld. Dus ik raad wel aan om met je huurders in gesprek te gaan over hun huidige lasten. De vergoeding mag niet zo hoog zijn dat de lasten van een huurder per saldo omhoog gaan.’
Voor dit soort gesprekken heeft de Stroomversnelling destijds hulpmateriaal ontwikkeld voor de EPV 1.0. ‘Ik zou deze instrumenten van harte aanbevelen,’ vertelt Ivo. ‘Je moet bovendien een contract met huurders afsluiten op het moment dat je andere kosten dan de servicekosten in rekening gaat brengen, daar hebben we ook voorbeelden van.’
Het hele idee van de EPV is dat huurders voor dezelfde woonlasten een betere en comfortabelere woning krijgen. Daar zijn de bedragen ook op afgestemd. Ivo: ‘We zeggen wel dat de netto contante waarde van de EPV zo hoog is, maar eigenlijk gaat het om de NCW van de verminderde energielasten. Als de energieprijzen stijgen, wordt dat natuurlijk alleen maar meer. Dat is waar je je bewoners tegen wilt beschermen, want die stijgende energielasten zijn voor veel huurders niet te betalen.’
Volgens Ivo is het goed als de hele organisatie kennis heeft van de EPV. Van bestuurders tot projectontwikkelaars, vastgoedbeheerders en bewonersconsulenten. ‘Op internet is inmiddels behoorlijk wat te vinden. We geven zelf ook kennissessies. Heb je dan nog steeds vragen, of wil je je bijvoorbeeld verdiepen in de EPV-warmte, neem dan gerust contact met de Stroomversnelling op.’
Het belangrijkste advies: neem de EPV 2.0 serieus. Het is een enorme economische impuls en het maakt de businesscases in verband met de nationale prestatieafspraken een heel stuk duurzamer. ‘Misschien kun je woningen nu zelfs al naar 2050-niveau brengen. Onderzoek dat in ieder geval, want je wilt niet dat je in 2030 je afspraken hebt gehaald, maar de rest van je vastgoed niet meer kunt aanpakken.’