De flexibilisering van de woningmarkt

De woningmarkt zit muurvast, dat hoor ik althans iedereen zeggen. De afgelopen tijd hoor ik het alleen maar vaker en vaker. En er zijn genoeg zaken die de woningmarkt daadwerkelijk meer dan nodig op slot zetten. Hier twee redenen tot flexibilisering en drie voorbeelden waarin dat tot uiting kan komen.

Argumenten voor flexibilisering

Het is nu nog niet direct zichtbaar, maar wanneer de babyboomers met pensioen zijn zal er in veel sectoren een tekort aan werknemers ontstaan. Om concurrerend te blijven moeten we daarom alles op alles zetten om vraag en aanbod op de arbeidsmarkt bij elkaar te brengen. Makkelijker van regio A naar regio B kunnen verhuizen kan daar een kleine bijdrage aan leveren. Dat is de eerste reden dat, in het verlengde van de arbeidsmarkt, ook de woningmarkt moet flexibiliseren.

Een tweede reden is keuzevrijheid. Op dit moment huren veel mensen, terwijl ze eigenlijk liever zouden kopen. En andersom zijn er van bepaalde woningtypen – zoals grote eengezinswoningen in mooie buurten – nauwelijks huurwoningen te vinden die op maandlasten met de koopsector kunnen concurreren. Door flexibilisering van de woningmarkt wordt de keuze tussen huur en koop weer een echte keuze.

Drie bijdragen aan flexibilisering

Een belangrijke bijdrage aan flexibilisering van de woningmarkt wordt geleverd door de blijvende verlaging van de overdrachtsbelasting. Deze ‘verhuisboete’ wordt lager, waardoor huiseigenaren minder kans lopen op een restschuld bij verkoop. Dat maakt verhuizen iets makkelijker. Opgave voor de toekomst is om de overdrachtsbelasting nog eens helemaal af te schaffen.

Een tweede voorwaarde voor flexibilisering is dat huur en koop meer naar elkaar toe gaan groeien. De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2013 beperkt doordat aflossen verplicht wordt. En de huren worden een ietsepietsie marktconformer. Voor de toekomst is het zaak om deze ingeslagen weg verder door te zetten. Dat zou uiteindelijk kunnen leiden tot het afschaffen van hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag en kunstmatig lage huren. Deze kunnen we dan vervangen door marktconforme koopprijzen, markthuren én een woontoeslag voor huishoudens met een laag inkomen. Met een woontoeslag kunnen die huishoudens vervolgens zelf kiezen of ze willen huren of kopen.

Ten slotte is de rol van woningcorporaties belangrijk bij een flexibele woningmarkt. Door het ontbreken van een duurzaam verdienmodel worden corporaties op dit moment gedwongen om voortdurend woningen te verkopen om aan voldoende inkomsten te komen. Daardoor krimpt de omvang van de corporatiesector. Voor wie stelt dat corporaties er alleen zijn voor lagere inkomensgroepen is dat niet erg. Dan kan de krimp nog wel een tijdje doorgaan voordat er een probleem ontstaat. Corporaties kunnen echter ook op andere manieren bijdragen aan een flexibele woningmarkt met doorstroming en keuzevrijheid. Bijvoorbeeld op het gebied van bijzondere woonvormen, tijdelijke huisvesting of woningen voor middeninkomens, studenten en ouderen.

Tot slot

Voor een flexibele woningmarkt is het nodig om de overdrachtsbelasting af te schaffen, toe te werken naar een woontoeslag die een echte keuze tussen huur en koop mogelijk maakt en de meerwaarde van corporaties niet alleen voor lagere inkomensgroepen te benutten.